## 房屋抵押登记注销：摆脱债务的束缚
### 摘要：
房屋抵押登记注销是指将抵押房屋从不动产抵押登记系统中注销，解除房屋的抵押担保关系。本文探讨了房屋抵押登记注销的两种主要方法：抵押权自动消灭和抵押权人注销抵押权。通过深入剖析每种方式的程序、法律依据和注意事项，旨在帮助读者更好地理解和办理房屋抵押登记注销。
### 抵押权自动消灭：基于法律的自动注销
- **一、法定事由**
抵押权自动消灭的依据是《中华人民共和国担保法》第四十四条。当发生以下法定事由之一时，抵押权将自动消灭：(1)抵押债务清偿；(2)抵押权设定合同解除；(3)抵押权人放弃抵押权；(4)抵押房屋灭失或因不可抗力因素毁损灭失；(5)法律规定的其他情形。
- **二、程序流程**
当发生抵押权自动消灭的情况下，当事人无需采取任何主动注销手续。抵押权人应当在抵押债务清偿或其他法定事由发生后，及时将抵押权自动消灭的情况通知不动产登记机构，并提供相应的证明材料。不动产登记机构在核实材料无误后，将根据法律规定及时注销抵押登记。
### 抵押权人注销抵押权：积极主动的申请注销
- **一、适用情形**
当抵押权人愿意主动注销抵押权时，可以适用此种方式。抵押权人主动注销抵押权的常见情况包括：(1)抵押权人与抵押人协商一致提前清偿债务，并同意注销抵押权；(2)抵押人提前还清债务，抵押权人同意注销抵押权；(3)抵押人和抵押权人达成其他协议，约定注销抵押权。
- **二、程序流程**
抵押权人注销抵押权的程序如下：(1)抵押权人向不动产登记机构提交申请注销抵押权的书面申请；(2)提交注销抵押权申请书的同时，应当提交抵押权消灭的证明材料，如《抵押权自动消灭证明书》、《抵押权人放弃抵押权声明》等；(3)不动产登记机构在收到申请材料后，对材料进行审查，符合法定要求的予以登记，并颁发《注销抵押权登记证明书》。
### 注意事项：防范风险 保护权益
- **一、善意第三人保护**
在实际操作中，可能会存在抵押权自动消灭或抵押权人注销抵押权尚未登记，但善意第三人仍依照登记簿的记载，与抵押人签订了买卖合同并交付了价款。在这种情况下，善意第三人享有对抵押房屋的物权，即使抵押权已经消灭，抵押人也无权收回房屋。
- **二、权属证书保存**
应当妥善保管《注销抵押权登记证明书》或《抵押权自动消灭证明书》，以便在后续交易或诉讼中作为证据使用。如果丢失或损坏，应当及时向不动产登记机构申请补发。
### 结语：
房屋抵押登记注销是一项重要的法律程序，不仅可以解除抵押房屋的负担，也有利于保护抵押权人和抵押人的合法权益。无论是抵押权自动消灭还是抵押权人注销抵押权，当事人都应严格遵循法律规定，及时办理相关手续，避免因登记注销不及时而导致法律纠纷。